近日，清华大学五道口金融学院在第13届中国（广州）国际金融交易·博览会上举办清华五道口全球金融论坛区域论坛。论坛由清华大学五道口金融学院主办，中共广东省委金融委员会办公室、中共广州市委金融委员会办公室、广州银行股份有限公司支持，北京清控金媒文化科技有限公司、广州金交会投资管理有限公司、《清华金融评论》编辑部承办。论坛以“新产业 新模式 新动能——以金融高质量发展助力强国建设”为主题，为期1天，设置“科技金融赋能新质生产力”“金融创新加速赋能自贸区发展”“发展数字金融，构建新生态格局”“普惠金融可持续发展之路”“绿色投融资洞见与布局”“金融力量助推城市更新多元发展”6大议题，共邀请到18位权威专家分享交流，共同为中国金融业持续健康发展、为粤港澳大湾区及广东省经济金融发展建言献策。
北京清华同衡规划设计研究院有限公司副总规划师张飏发表主题演讲。他提到，宏观经济背景下，随着城市化率达到一定水平，经济进一步增长需要依赖存量改造和提升来提供进一步支撑。城市更新不仅是空间改造，更是价值提升和增值的重要手段。然而，城市更新面临四个主要问题：更新片区区位价值的充分发挥、资金投入与价值平衡、社会力量参与度提升以及运营增值路径有效保障。因此亟待在城市更新中，依靠价值判断与挖掘，以及采取设计、投资、建造和运营一体化的复合增值模式，是保障城市空间价值增长的有效手段。总结来说，城市更新在存量时代是推动经济再生的重要途径，并应通过价值增值与价值共享实现高效的金融等多方面要素的全面参与。
图为张飏分享
以下为嘉宾演讲全文：
尊敬的各位领导、各位嘉宾:
我今天分享的是关于城市更新的价值认识和方法实践思考，不当之处请各位包涵。
从经济发展的大趋势可以看到，房地产新建面积的增长趋势一直陪伴着过去的城市经济高速增长，房地产开工建设的大量场景，无论是新建楼宇、产业园区、房地产，实际上都是为经济价值的创造提供空间，也是服务于经济价值的创造活动。我们更多希望把这个趋势和现在的场景进行延续比较，目前面临什么样的场景？可以看到GDP还在有所增长，但房地产新建面积在持续下降，没有房地产新建面积支撑，创造的价值、创造的空间去哪儿了？城市更新正在为这样的价值创造空间提供一定支持。
从发达国家的发展历程来说，城市化率发展到70%多就已基本停滞，靠扩张式城市化支撑经济运行已经到了末端，更多是需要进入城市存量空间的改造和提升，拓展城市经济活动的新场景。同时，城市经济发展也更多要依赖于新动能、新产业空间、新增值场景的进一步发展，未来的城市经济是第三产业或者是新经济发展的空间，也需要城市更新提质提供，为城市价值增长提供增值和提升空间。
我们为什么要提出关于价值认识？认识价值是文化遗产保护的首要任务。价值一方面有历史文化遗产含义，同样也有经济上的含义，这种价值的认识也在不断拓展，从过去简单的历史、科学、艺术价值，也在拓展到服务经济的文化、社会等多元价值中。城市保护更新活动也可以不断的促进价值提升，通过城市保护更新，我们可以凝聚城市人文情感记忆，在记忆场景中焕发出历史文化价值；通过城市保护更新，可以提升城市公共空间，创造印象难忘的城市名片，衍生出空间社会价值；通过城市保护更新，还可以在具体建筑空间利用上，为新经济活动，例如特色文创经济、特色休闲经济等，提供很好的经济产业价值亮点。所以应该城市保护更新活动，也是提升产业实现价值增值的重要方式，这是我们对保护和更新的认识。
城市保护更新活动中，应该充分挖掘判断价值，是从价值和外延等方面深入认识，不断推进我们对城市价值的挖掘利用和价值的提升。在这样的价值认识基础上，城市更新也面临很多实实在在的问题，有几个方面：
第一，很多城市更新地段的老厂区、老片区多位于城市核心区域，有非常好的区位，尤其是周围人口吸引能力非常强，而且具有很强的不可再生性，实际上有相当的潜在价值，值得我们全面认识与挖掘，但是否得到了有效的利用却不一定完全充分。第二，在保护更新的活动中，也要审慎充分进行价值判断，避免失误导致错误决策或不当行为，包括拆真建假或是形成不是很高品质的空间场景。第三，城市保护更新投入巨大，投入产出比需要我们重新认识价值，建立一个多元的价值构成，实现经济价值和社会价值的综合平衡，同时也亟待更多的金融或者其他资金渠道的多元支持这样巨大的保护更新投入。第四，在具体的参与场景上，大量城市更新多以政府操盘为主，社会平台参与度非常低，或者是资本金融参与程度相对低一些。当然背后的因素，是城市更新的条件复杂多变、周期长，是很多社会参与力量不熟悉的新领域，很难迅速跨越壁垒。第五是在运营增值方面，不同于一般房地产投资的“投融建管退”的增值路径，转化为通过空间经营运营提升单位空间价值，实现持有资产的增值提升。
在这样的视角下我们做了一些思考，认为城市更新的实施路径要从过去的房地产资产转化为认识价值后的金融持有资产，在综合认识的角度要从简单的空间更新到转为为空间升级增值的全链条路径，这是在存量时代应该推进的技术方法。在这样的价值方法下，我建议要深化价值认识，同时也要通过空间、内容全路径的方式推动城市空间价值的保值增值，实现城市保护更新的价值最大化、价值持续增长，为前面提到的金融等多元力量参与可能性创造可行条件。
下面结合景德镇陶溪川保护案例，介绍我们在价值判断和价值增值上的实践路径。过去景德镇是非常辉煌的城市，瓷对世界都有重要影响。景德镇在八十年代之后，很多工厂都面临倒闭，形成了凋敝的城市面貌。很多工厂现状情况完全荒废，保护更新迫在眉睫。我们在保护更新路径中提出了全面评估挖掘价值，以及空间和内容复合价值提升设计方法，从两方面全面推进保护更新空间的价值认识与价值增值。
第一，价值的认识与评估是重要的基础工作。针对景德镇的瓷业遗产可以从文化维度价值来认识，这些工厂厂房虽然普通残破，但是是城市重要文化记忆的重要载体；从空间维度价值来认识，烟囱林立的城市印象是景德镇所有市民的长期历史记忆，这样的烟囱厂房形象可以提供具有标志性的老城市空间场景；同时，从功能经济的价值角度，很多工厂内外空间也可以转化成创新利用功能产品，能够对城市新经济活动的空间利用提供很好的支撑。在这样三方面的价值认识基础上，可以认为对工厂的格局、代表性建构筑物的保护传承，可以实现建筑城市空间价值的全面留存，包括通过烟囱、大树留存城市情感记忆，转化城市公共活动开展的新空间。
第二，在具体的工作设计上，景德镇的保护更新实践探索采用“设计投资建造运营一体化”的模式，充分推动城市建筑空间的价值利用与增值。具体工作上，不再是过去的简单空间设计，而是和运营策划、空间经济增值充分一体化的设计模式，实现空间规划推动价值增值。在空间设计的全流程中实现与运营策划充分复合协同，在前端通过策划先导，判断实现经营场景、产业与建筑城市空间、产品进行更好的匹配，从而更好实现前面提到的城市保护更新空间的充分价值利用；在后端重视运营，空间场景积极推动经营活动不断开展，吸引人群聚集，实现城市空间的不断增值，成为城市新的空间增长点。
通过这样的复合规划设计实践模式，推动城市更新实现持有运营提升价值的增值模式。让老片区成为有业态、有运营、有管控、有增值空间的产业新区，转化为具有突出价值的不可替代资产，为持有者或者业态参与方提供资产价值的增值空间。今天陶溪川片区已经成为了城市的新副中心，不再是衰败的老地段，成为了城市新经济活动的新爆发点，促进了城市空间社会结构的发展与变化。同时，陶溪川片区也称为景德镇成为国家陶瓷文化传承创新试验区这样一个国家级探索创新平台，成为传统落后城市转型发展的良好例证。今天景德镇在城市保护更新上的探索，也使景德镇成为社会及各界广受赞誉的保护更新片区与城市，具有越来越大的示范作用。
城市更新未来可能是城市存量发展时代非常重要的建设活动，同时也可能是重要的经济价值创造活动。我们能够通过价值维度的思考，引入价值挖掘的认识方法和空间内容复合的一体化设计实践方法，实现城市更新空间的不断提升与价值增值，真正促进城市场所塑造、结构重塑乃至经济的良好再生，也能够为金融机构或更广泛的社会力量参与城市保护更新提供可实施路径。以上就是我的分享内容，谢谢大家！
（注：根据现场发言整理，仅供参考）
点击图片查看论坛嘉宾发言速记合辑
清华五道口全球金融论坛（广州）是清华五道口全球金融论坛的系列区域论坛，也是中国（广州）国际金融交易·博览会主论坛，自2016年发起以来已连续举办了九届，论坛长期致力于搭建推动粤港澳大湾区经济金融交流与全面互联互通的高质量平台，融合政策、学术和业界等多方面观点和研究成果，打造辐射全国的专业、开放、共享的高端金融盛会，以助力我国经济金融改革与高质量发展。本届论坛现场参会人员500余人，座无虚席，同时在清华五道口视频号、抖音号，《清华金融评论》视频号、金融微课堂，广州金交会视频号，新华网、新浪财经、网财经、21世纪经济报道、每日经济新闻、经济观察报等多平台线上同步直播，累计观看人次近60万。
清华五道口全球金融论坛
清华五道口全球金融论坛由主论坛和区域论坛组成，旨在关注全球金融发展的新思想、新趋势、新实践、新动力，聚焦中国与世界、市场与监管、学术与实践三大层面问题，共商经济金融领域重大问题，为实现高质量发展，推动中国式现代化建言献策。
中国（广州）国际金融交易·博览会
中国（广州）国际金融交易·博览会（简称“金交会”）创办于2012年，迄今已成功举办13届。金交会通过“线上+线下”“展示+互动”“路演+洽谈”等方式，打造集金融成果展示、金融改革宣讲、金融知识普及、金融学术研讨、金融产业对接、金融产品推销、金融设备展销、金融人才交流和金融招商推介“九会合一”的金融盛会，实现“让世界在这里感悟中国金融”的愿景。
本文编辑丨梁婧
责编丨白雪 、兰银帆
初审丨徐兰英
终审丨张伟
